2019-11-04
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限價條件下，“降本增效”成為檢驗房企綜合經(jīng)營管理能力的重要體現(xiàn)。
在工程項目開展的初期，必須要進行土方管控，這樣才能保證整個項目的投資預算準確，并且為項目的資金投入和分配做到事前的統(tǒng)籌。
然而，在現(xiàn)在的政策環(huán)境(“環(huán)保督查”和“藍天保衛(wèi)張”)和當?shù)貕艛喹h(huán)境(多人劃片區(qū)壟斷，多個地頭蛇)下，土石方工程成本管理工作頗有點棘手。
下面作者結(jié)合一個大型項目的實踐和實戰(zhàn)，剖析新形勢下土方成本管理要點與難點，全文分為以下六個部分：
投資決策階段土方調(diào)研、土方成本的前期策劃、土方價格因素的調(diào)研、招標或者直接委托、過程實施要點及難點、土方工程監(jiān)察審計關(guān)。
投拓階段的土方踏勘
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投資決策階段，進行土石方踏勘的目的是：相對準確預估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風險提示，為投自己決策提供參考依據(jù)。
1、投資決策階段需要對土方工程進行以下四個方面的調(diào)研：施工難度、地質(zhì)地貌、市場調(diào)研、土方平衡;
A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對總體施工難度要有預判;
在現(xiàn)在住宅依然講究高周轉(zhuǎn)的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開盤與現(xiàn)金流回正的一大重要因素。
案例呈現(xiàn)：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。
而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會被爆破所影響的話，那么此時的土石方的施工難度將會變大，施工工期將會拉長。
以上此種情況，土石方工程將會大大影響項目預售時間，使得項目現(xiàn)金流回正時間變晚，從而導致財務成本增加。
此時，踏勘小組應針對此項工程作出風險提示;
B、地質(zhì)地貌：土方，淤泥，石方或者土質(zhì)類型;
不同的地質(zhì)地貌，對土石方的成本預估影響較大。
如果是石方，則有可能會增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運單價較高或者需要進行換填。
所以：踏勘表中，應清晰的體現(xiàn)地塊現(xiàn)場的地質(zhì)地貌;
C、市場調(diào)研：富余還是稀缺，壟斷化還是市場化，土源或棄土點距離、周邊項目單價水平;
此項市場調(diào)研，目的是要能相對準確的預估土方綜合單價：
周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項目情況剛好相反，則對土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應會增加成本;
區(qū)域土方是壟斷化還是市場化：市場化，定單位采用招標，壟斷，定單位采用直接委托;摸排這個情況，可以有助于快速開盤。
如果公司對拿下這個地塊有100%的信心，那么在地塊摘牌之前，可以提前將土方合同直接委托確定和完成招標工作。
(為避免簽訂無效合同，通常只剩下發(fā)放中標通知書，或者，合同蓋章未完成)，這樣基本可以做到摘牌即開工。
土源及棄土點距離：通過當?shù)卣P(guān)系，可以初步大致摸排周邊棄土場的分布情況，有利于初步判斷土方單價的區(qū)間范圍;
周邊項目土方單價：通過了解周邊項目土方單價，以及土源或者棄土點的距離，基本可以在較小范圍內(nèi)鎖定土方單價，從而相對準確的預估土石方成本;
D、土方平衡：大致預估挖填方量、是否能盡量地塊內(nèi)平衡;
根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)，然后結(jié)合強排方案與地庫形式及開挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達到相對準確預估該項目的土石方成本的目的;
2、土方踏勘清單
由于土地市場的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準確的對土石方工程完成踏勘，應針對此項工程制作專門的“土方踏勘清單”。
投資拓展小組人員只需要根據(jù)踏勘清單一一完成相關(guān)要素的調(diào)研，避免人為經(jīng)驗，缺漏相關(guān)調(diào)研因素，某標桿企業(yè)的“土方踏勘清單樣表”如下：
土石方成本的前期策劃
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前策目的：土方成本的前期策劃著重于通過前期資源整合或者結(jié)合規(guī)劃方案，來降低整個項目的土石方成本;
A、調(diào)研同期內(nèi)土方富余或稀缺情況相反的項目
此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現(xiàn)，可事先與土方富余或稀缺情況相反的項目達成合作意向。
在招標或者直接委托時規(guī)定項目土方來源或棄土點，會大大減少土方成本。
B、土方富余，采用景觀微地形，減少土方外運方量
如果場內(nèi)土方富余，則在做總圖確定標高的時候，考慮采用景觀微地形，一來可以大量減少土方外運成本，二來，景觀層次感增加，可以增加客戶的體驗感。
長沙龍湖某項目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳，具體詳見上述圖片;
C、地庫抬高或者采用節(jié)地模式，大大節(jié)約土方成本
對于需要大量外運土方的項目，如果能夠抬高地庫或者采用節(jié)地模式，則可大大減少土方開挖成本。
但是使用此種方案的前提條件是：規(guī)劃允許或者政府允許，地庫抬高 部分不計容，否則導致?lián)p失損失貨值，則得不償失;
筆者經(jīng)歷的案例示例如上，但是上述情況有相應的適用范圍：
適用情況一：防洪區(qū)域(沿江沿河階段);
適用情況二：規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中，抬高一定程度不計容;
適用情況三：ZF關(guān)系較好，可突破規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(三四五線城市);
警惕因素：限高的正負0從哪里開始計算?
D、采用坡地建筑，此種情況在純別墅項目使用較多
利用原地貌中的山體地形，塑造坡地別墅，此種情況特別適用于高端旅游地產(chǎn)項目，或者依托山體公園的別墅洋房項目。
這樣不僅僅可以節(jié)約土方，而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度，可以給項目帶來高溢價的效果。
土石方價格因素的調(diào)研
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拿到地塊以后，土方招標或者直接委托之前需要全面的對土方各類要素進行調(diào)研，便于后續(xù)進行土石方招標或者直接委托價格的把控：
A、調(diào)研途徑：咨詢公司、同事領(lǐng)導、同行圈子、行業(yè)協(xié)會、合作方;
咨詢公司：一般咨詢公司招標會在土方招標前進行，所以，在咨詢公司招標的時候，可以讓各個咨詢公司提供所服務項目的土方單價信息;
同事領(lǐng)導：一般公司內(nèi)部有來自本地各大地產(chǎn)公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢到大部分項目的土方單價;
同行圈子：在每個地區(qū)，都有相應招標及成本的同行圈子，平時注意交流，在關(guān)鍵時刻群內(nèi)的弱關(guān)聯(lián)的成員會幫助你快速準確的獲取某些價格信息;
行業(yè)協(xié)會：這里的行業(yè)協(xié)會一般指渣土協(xié)會，渣土協(xié)會里面可以找到相應的行業(yè)數(shù)據(jù)。
比如：環(huán)保車運費定額，垃圾處置費的政府指導價等，同時額也可以通過行業(yè)協(xié)會，找到相應運輸車隊的聯(lián)系方式，打聽運輸費用的價格;
合作方：如果是品牌開發(fā)商第一次進入某地區(qū)，與當?shù)亻_發(fā)商進行合作，則可以借用合作方的資源來了解當?shù)氐南嚓P(guān)土方價格信息;
B、調(diào)研要素：棄土場或土源、運費、運輸車輛、辦證
棄土場或土源分布與距離（分布、距離、收費標準，證件情況）：分布涉及到周邊可用的棄土場情況，棄土場或土源距離項目遠近涉及到運費的高低，某市的棄土場規(guī)劃圖如下：
備注：正規(guī)的棄土場或者土源可以從城鄉(xiāng)規(guī)劃局、本區(qū)域城管相關(guān)部門以及渣土協(xié)會這三方方面了解。
非正規(guī)的棄土場一般可以從車隊，各土方單位那里可以了解到。
棄土場或土源的收費標準及有證情況：
例如，某區(qū)域棄土場的收費情況為：220-240元/車，但是這個價格不同地區(qū)差異較大，得進行當?shù)貙嶋H調(diào)研。
棄土場的收費情況跟當?shù)貤壨翀龅亩嗌?，以及項目土質(zhì)情況，環(huán)保政策的嚴格程度，是一個變動的數(shù)據(jù)，并非一成不變。
現(xiàn)在市場上有很多沒有證件的棄土場也在運營，如果無證的棄土場在國家政策較為嚴格的情況下有可能會關(guān)閉。
屆時棄土場變化則會導致運距變化，導致土方單位成本增加，有潛在的索賠風險。
案例呈現(xiàn)：筆者所在項目，因國家環(huán)保政策嚴格，部分無證棄土場關(guān)閉，導致土方單位運距增加，土方單位提出索賠報告，要求調(diào)整土方外運單價;
運費的政府指導價和市場價：
根據(jù)從渣土協(xié)會調(diào)查得知，對于新型環(huán)保車，政府指導價，最低108.85元/車起步，每增加一公里，約增加27-28元/車，折合方量為3.5元/m3左右。政府指導價示例如下：
根據(jù)從渣土車隊調(diào)研得知：實際市場價格約政府指導價的7-8折左右;
運輸車輛：現(xiàn)在全國各地開始實行環(huán)保渣土車，那么對于新型車輛，我們需要對車輛的型號，裝車容量進行實際測量，才能將多少錢一車的運費，轉(zhuǎn)換成多少元一立方的綜合單價。
經(jīng)實際測量長沙市新型渣土車裝車自然密實方量為：8m3左右;
而對于土方單位可以調(diào)動的渣土車的量，決定了在可以出土的時間段內(nèi)，土方單位的出土效率問題。
在土方合同內(nèi)只約定絕對工期是沒有太大實際效用的，必須要約定可以出土的時間段內(nèi)，土方單位需要提供多少機械與運土車輛，以保證出土效率。
渣土證辦理的資料，流程，費用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關(guān)事宜，因為渣土證的辦理涉及到你所在項目何時能夠名正言順的順利出土。
如果沒有渣土證，但是你的項目塔樓需要搶預售節(jié)點，那么則會出現(xiàn)土方需要場內(nèi)轉(zhuǎn)運而增加大量無效成本，所以渣土證的辦理事宜，應是成本重點關(guān)注的事項;
經(jīng)實際調(diào)研某市渣土證辦理的需要的資料如下：
建筑垃圾處置核準申請書;
法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人個人身份證明;
建設(shè)工程用地紅線圖;
《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù);
工程場地現(xiàn)狀地形圖、工程總平面圖;
建設(shè)工程施工合同;
建筑垃圾運輸合同
從以上資料清單可以看出，《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)，在土方施工階段，是最難以提供的資料。
這時則需要溝通土方單位與政府部門進行溝通，在缺乏此項資料的前提下，需要將渣土證辦理下來，需要的溝通費用約十幾萬至幾十萬不等。
合同中應約定，此項費用是計入綜合單價，還是單獨列支，不然后期會出現(xiàn)土方單位單獨對此項費用進行索賠。
流程與周期：所有資料準備齊全，遞交至渣土辦進行審核，審核通過，然后進行公示，公示通過以后，就可以發(fā)放渣土證，這個周期從10天至50天不等。
此時，土方單位的政府關(guān)系，將直接 關(guān)系到渣土證辦理是否順利以及周期的長短;
以上所有價格因素的調(diào)研，應達到在沒有招標的情況下，可以直接進行組價，組出土方主要項目的綜合單價，示例如下：
C、調(diào)研價格：周邊項目外運、內(nèi)轉(zhuǎn)、回填、淤泥、石方等的綜合單價;
筆者所在項目為該地產(chǎn)公司進入長沙的第一個項目，為合理確定本地塊的土方外運單價水平，對周邊區(qū)域同類型多個項目進行過土方外運單價調(diào)研，調(diào)研對比結(jié)果如下：
除此之外相應淤泥，石方，內(nèi)轉(zhuǎn)，回填等相關(guān)單價也應該有相應的調(diào)研數(shù)據(jù);
招標直委的要點和難點
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招標與直接委托涉及到：方式選擇，計量方式，計價方式以及界面劃分
A、方式選擇：能夠招標、絕不直委;
一是：取得相關(guān)政府部門的支持
土方工程涉及到的政府相關(guān)部門有：渣土辦，城管，環(huán)衛(wèi)，公安等等。
公司高層可以向政府高層傳達一個信息：公司制度要求，土石方工程必須進行招標，但是在同等條件下，會盡量尊重當?shù)氐囊蟆?/span>
二是：重視投標單位組成
村組內(nèi)半壟斷勢力，村組內(nèi)當?shù)卮迕扑]的代表，地區(qū)內(nèi)有絕對壓倒性勢力的土方單位，項目上根據(jù)當?shù)厍闆r推薦的單位，當?shù)氐脑凉?，集團推薦有強勁實力的土方單位;
投標單位甲方要平局一定要具備以下兩個方面：第一、一旦中標，有能耐擺平或者協(xié)調(diào)各方，順利完成工程;第二、具有一定的資金實力，沒有卷入高利貸債務。
三是：各投標單位充分溝通
為尊重各方投標單位，來參加投標單位，未中標單位，均有投標補償金額(1萬-2萬不等);
.跟各家來投標 的單位，均要充分說明當?shù)貏萘Φ膹碗s情況。
跟各家單位說明，合理低價中標是要求，但是招標人有不選擇最低價中標的權(quán)利。
備注：當然，招標的前提是沒有完全壟斷，項目判斷，有引入競爭，打破壟斷的額可能;
B、計價方式：能夠綜合，絕不分項;
如果是進行招投標，則建議采用大包干綜合單價，不區(qū)分土方、石方、淤泥、建筑垃圾與開辦費。
但是綜合單價包含的內(nèi)容，需要提前說明，并且為了便于投標單位預估石方的量，需要提供地勘報告作為招標依據(jù)之一;
如果是進行單一對象的直接委托，在價格談判的時候，很有可能會出現(xiàn)對方不想承擔相關(guān)風險(淤泥工程量，石方工程量的不確定性)。
所以，在此種情況下如果談判陷入僵局，則可以建議采用將石方，淤泥，開辦費，單獨列支，以推進談判進展;
C、計量方式：事前約定好，事中不扯皮，事后好結(jié)算
計量方式應事先約定，以下四個方面最有可能出現(xiàn)問題：
一是：放坡及工作面是否計算工程量，計算或者不計算都沒有問題，但是應事先在合同或者招標 文件中明確;
二是：淤泥的計量方式：如果場內(nèi)全部為魚塘，那么淤泥深度的界定則顯得非常重要，現(xiàn)如今淤泥深度的界定并沒有非常合適的辦法，這里介紹某標桿企業(yè)合同中對于淤泥深度的界定規(guī)則如下：
三是：石方的計量方式：對于單獨小量不規(guī)則的石方，則只能采用現(xiàn)場丈量，體積預估，三方確認的原則進行計量;
如果是成片的石方，則一定要采用方格網(wǎng)來進行測量，方格網(wǎng)的選取，可以根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，三方商討確定。
切不可直接在草簽單中注明一下石方的工程量，因為石方涉及金額較大，這樣的收方單數(shù)據(jù)無可追溯性;
四是、場內(nèi)轉(zhuǎn)運土方再次外運，是否計算松散系數(shù)的問題，一般情況下是不予計算松散系數(shù)的，但是如果合同中并未明確約定，后期有可能出現(xiàn)索賠風險;
D、界面劃分：界面劃分一定要清晰(土方與總包、土方與支護、土方與樁基、土方與園林);
一是：土方與總包，一般大開挖土方為土方單位，清槽、側(cè)壁，房心，基坑基槽土方為總包單位施工。
對于地庫側(cè)壁回填與地庫頂板回填，在有條件的情況下，建議歸為總包施工(有的地區(qū)壟斷性較高，無法歸為總包的除外)。
二是：土方與支護，兩個工程的交界面主要存在基坑邊坡的平整度的問題，如果平整度不夠，則支護單位需要重新進行邊坡修整才能進行支護。如果界面劃分不清，則容易導致最終支護單位的索賠。
如果支護形式相對簡單，則建議在同等價格條件下，將支護工程委托給土方單位施工，則不會出現(xiàn)界面劃分問題;
如果支護形式稍偏復雜，土方單位沒有相應的資質(zhì)和施工能力，則需要進行分開，
在分開時需要在土方合同中進行約定：土方修坡的平整度需要通過支護單位的驗收方可。同時在支護單位的合同清單中要注明：支護的綜合單價需要包含人工修坡。
三是：土方與樁基，對于某些地區(qū)壟斷較為嚴重，就連人工挖孔樁的土方也必須由土方單位進行外運。
那么此時應在樁基招標清單中注明了，成孔土方由土方單位負責外運，樁基單位出土后，由于沒有歸堆，或者土方歸堆過于零碎，導致土方單位需要進行二次歸堆之后，才能一次開挖裝車，此時土方單位會要求進行索賠簽證;
這種情況需要在樁基清單中務必進行備注：成孔土方必須按照甲方的要求 ，在場地內(nèi)進行成堆堆放。
其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方單位進行商議，盡量達成一致的要求，避免后期簽證。
四是：土方與園林，兩者主要存在于種植土與景觀土方塑形是哪個單位施工的問題，如果是景觀單位施工，則相對較為簡單。
如果壟斷性較強，種植土與景觀土方塑形必須由土方單位施工的話則必須在土方合同中約定，種植土源必須征得景觀單位的認可。
最終驗收需要景觀單位參與 并且簽字確認，避免后期景觀單位因為苗木的死亡歸咎于種植土不合格的原因;
過程實施要點和難點
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土方工程過程實施中有許多要點，如果有策劃、有預警、有方案，最終方案方能順利實施，且成本可控;
A、大盤土方：忌諱分地塊壟斷，一定做到價格統(tǒng)一(對于一個大盤有三個以上地塊的);
筆者正在經(jīng)歷的大盤(300萬m2)土方，因為地塊橫跨幾個村組，由不同的人來承包土石方工程，這里面帶來以下幾個隱患：
一是：大盤跨地塊土方平衡將難以進行：
因為從A地塊挖土，運輸至B地塊回填，如果只給B地塊土方場內(nèi)轉(zhuǎn)運及回填的錢，則A地塊老板肯定不會同意。
A地塊老板覺得自己到口的肥肉被人搶了的感覺，而且各個地塊承包人也會抱團不同意這樣操作。
二是、大盤土方一般各個地塊價格一定要統(tǒng)一：
但是各個地塊承包人對于價格的期望不一致，導致最終土方承包價格不一樣的話，將會帶來巨大的隱患。
價格低的承包人肯定覺得吃虧，而且要想達成一致的價格非常困難，因為并沒有一個領(lǐng)頭的人來跟KFS談判。
解決方案：在項目開發(fā)之初，必須意識到這樣隱患的存在，在前期，想盡一切辦法協(xié)調(diào)背后的村組，一個大盤只跟一個土方承包人進行談判。
背后賺取的利潤由各個村組之間自行分配，且承包人應獲得各個村委會的聯(lián)名簽字確認。同意由某個承包人承包大盤土方;
當然上述解決方案是在沒有辦法引入招標機制的情況下才采用的。
B、預售節(jié)點：對于要趕預售節(jié)點，但又無法出土的情況，制定場內(nèi)轉(zhuǎn)運方案，并且進行報批;
作為項目成本，如果是為了趕預售節(jié)點，該增加的成本應該是要支持的，但是你一定要注意以下三點：
要點一，轉(zhuǎn)幾棟樓的土方需要慎重：
假設(shè)本地塊有6棟樓，如果項目同事告訴你為支持預售節(jié)點，但是現(xiàn)在無法出土，需要場內(nèi)轉(zhuǎn)運6棟樓塔樓的土方，那么你要特別注意
棟樓是否同一時間推出?如果分期推出，是否可以只轉(zhuǎn)運第一批預售的樓棟?下一批預售樓棟 看情況再定?
要點二，塔樓土方和純地庫土方的范圍如何界定：
此時在同意工程部此種情況進行簽證的同時，需要迅速的讓工程部出具塔樓基坑的開挖轉(zhuǎn)土方案。
工程部確認后，方可進行塔樓基坑的開挖，如果工程部沒有方案，那么土方單位很有可能隨便那么一挖，一棟主樓就可以多轉(zhuǎn)100多立方。
要點三，開挖完成面標高收方確認：
開挖完成后，立馬對開挖完成面進行標高進行收方確認，這樣可以進行轉(zhuǎn)土工程量的確認。
要點四，提前預警，避免二次轉(zhuǎn)土：
此時成本應給出預警，需要工程同事注意土方對方位置(盡量避免堆放在塔樓位置)，避免土方隨意堆放，造成最終二次轉(zhuǎn)土。
筆者經(jīng)歷過的血的教訓，一次場內(nèi)轉(zhuǎn)運，工程部將一組團的土方堆放在二組團塔樓位置，原定二組團半年后開工，有充足的時間。
隨后集團突然調(diào)整供貨節(jié)點，要求二組團馬上開工，為搶二組團供貨節(jié)點，當二組團土方仍然不能外運時，部分一次轉(zhuǎn)運的土方再次場內(nèi)轉(zhuǎn)運，增加無效成本。
C、運距增加，土方單位要調(diào)價如何解決?
如果土方是進行招標，則運距調(diào)整不建議調(diào)整單價，但是招標文件里面除了模糊的確定土方卸土場與運距由投標方自行考慮外，還要特別注明一點風險提示：
土方單位選定的卸土場需要考慮證件是否齊全，卸土區(qū)容量等各種情況，如果因為國家政策原因或者外界因素導致原投標單位選定的卸土場關(guān)閉或者無法使用，則運距的改變導致成本的增加，招標方不予承擔。
如果只有單一對象的直接委托，則建議在合同中明確運距及卸土場位置。因為運距是影響土方外運單價的重要因素。
因為環(huán)保政策的收緊必然會導致部分卸土場關(guān)閉，如果運距調(diào)整，土方單位必然以此為理由向甲方要求調(diào)整外運單價。
此時，在直接委托合同約談之時，需要確定運距變化導致的土方外運價格調(diào)整的原則。
但是這里要把握一個重要原則：新增加的運距，調(diào)價原則只保證增加土方單位因此而導致的成本增加，不能包含任何的利潤。
一旦包含利潤，則土方單位后期會以各種理由說需要增加運距，讓甲方進行價格調(diào)整，而甲方確很難以核實卸土場的相關(guān)情況，因為卸土場除了與合作的車隊進行對接以外，不與其他任何人進行對接業(yè)務問題。
D、基坑開挖圖中的坑，你一定要注意
設(shè)計給出基坑開挖圖的階段，一般還在總圖階段，但是實際上在后期施工圖審查過程中，承臺的標高有可能會進行部分調(diào)整，導致已開挖的基坑需要進行二次開挖或者回填。導致土方單位的索賠。
一般二次開挖的方量均可以計取，但是索賠爭議主要焦點在于：二次開挖的降效費用，是否給予的問題?
土方單位一般的訴求為，如果我一次性開挖完成，則效率要高很多，因為甲方原因?qū)е露伍_挖，相應的降低效率的問題，甲方應進行相應補償。
所以設(shè)計給出的基坑開挖圖，需要設(shè)計和工程同事進行簽字確認。并且在合同中約定，如果開挖完成后應開挖標高需要進行調(diào)整，只計取二次開挖的工程量，其余費用不予計取。
土石方工程的監(jiān)察審計關(guān)
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土石方工程因其金額較大，工作成果不可恢復，故成為各大房企監(jiān)察審計的重點，主要注意以下幾個方面：
土方成本較為敏感，過程合規(guī)性與資料的合規(guī)性缺一不可，三大方面要重點關(guān)注：測繪方式，原始地貌，開挖方案;
A、測繪方式：自有測繪團隊，外聘測繪團隊，禁止土方自行測繪
一是自有測繪團隊：
由于土方成本相對比較敏感，有的小型地產(chǎn)公司老板有自有測繪團隊(俗稱“近衛(wèi)軍”)，也有局部大型房企有自己的土石方部門(例如：BGY)。
如果存在這種情況，項目上應書面邀請內(nèi)部部門到場測量。為什么要書面?一是留下依據(jù)，二是如果對方未及時到場測量，為推進開工，可聘請外部測量單位測量，以此作為免責依據(jù)。
二是外聘測繪公司
因為測繪金額較小，可進行地區(qū)公司集采，可及時配合項目進行測繪。也有地產(chǎn)公司考慮到測繪偏差，同一地塊采取兩家測繪公司進行測繪，以方量較少的測繪結(jié)果為準。
三是禁止土方自行測繪
不管采用何總測繪方式，對于大型土方測量都不可以讓土方單位自行測量(除非某局部補充測量)，否則測繪結(jié)果的準確性無法保證。
B、原始地貌：標高、照片、攝像缺一不可;
一是人員齊全，原始地貌測量到場的人員必須有：甲方成本部，甲方工程部，監(jiān)理，測繪單位，土方單位，五方缺一不可。
而且理應全程跟蹤測量，因為原始地貌標高測量涉及到測繪單位“手松手緊”的原則，對于土方標高的測量是有一定影響的;
二是方格網(wǎng)成果及簽字的及時性，正常情況應當嚴格要求測繪單位：當天測繪，當天出成果，當天簽字，避免數(shù)據(jù)被篡改的可能性;
三是影像資料不可或缺，影像資料包括照片與錄像：
照片：整個地塊的原始地貌的照片、局部有代表性的照片(水溝，池塘，山坡，垃圾堆等)，地塊四周現(xiàn)狀的照片，五方人員在現(xiàn)場共同見證的照片;
錄像：整個地塊的高空錄像(采用無人機或高處錄像)，地塊四周現(xiàn)狀錄像(開車沿地塊四周一圈同時錄像)
四是原始地貌特殊部位的標注
包括：未拆除的建筑物，明渠與水溝、池塘、需要補償?shù)牟说鼗蛘咔嗝绲姆秶?，需要破除的混凝土地面等特殊部位均應進行標注，如果場內(nèi)有池塘，應先完成抽水，將淤泥表面的標高進行測量完成;
C、開挖方案：基坑開挖圖、平衡方案提前報批;
一是、圖紙及方案的提供：在開挖前，成本應組織工程設(shè)計根據(jù)原始地貌、總圖及地庫埋深，要求設(shè)計提供基坑開挖圖(注意圖紙的簽字確認)，并且與工程共同編制土方平衡方案。
二是、圖紙及方案的報審：如果公司有相應的基坑開挖圖及土方平衡方案的報審流程，則務必先完成流程審批后進行開挖，并且將審批流程抄送給監(jiān)察審計部門。
如果公司無相應報審流程，則應在取得主管部門領(lǐng)導同意之后，書面抄送給監(jiān)察審計部門，并且限定監(jiān)察審計部門回復的時間，如未回復，視為同意;
三是、圖紙或方案中的風險要點說明：土方在開挖之前，很多時候項目總圖并未完成審批，或者有其他很多不確定的風險因素，應該在土方平衡方案中進行重點說明。
例如：開挖標高為暫定;暫無渣土證，出土受限，應外運的土可能需要內(nèi)轉(zhuǎn);地庫開挖的輪廓線有可能會調(diào)整等。
項目有可能根據(jù)現(xiàn)場實際情況，土方開挖方案及平衡方案可能會酌情做出相應調(diào)整;
這個風險要點說明，可以避免后期被監(jiān)察審計部門指出：項目不按報審方案執(zhí)行。
當然如果方案進行了大的調(diào)整，建議將方案重新抄送監(jiān)察審計部門。如果只是小量變動，則由項目酌情處理。
D、注重溝通：事前邀請，事中合規(guī)，事后備案;
對于一個職業(yè)化和標準化程度比較高的公司，這點自然無須擔心，公司自有章程。
如果對于中小型地產(chǎn)公司公司規(guī)章制度在土石方方便并不健全，作為成本人員應牢記以下溝通要點：
一是對于有自己測繪團隊的公司
如果公司有自己的測繪團隊，那么應提前書面或者郵件邀請公司測繪人員到場測繪，同時商議測繪時間，并且說明延遲測繪可能對項目造成的影響。
如果公司測繪人員因其他緣由(如：項目太多人手不夠)，那么則需要測繪團隊那邊進行書面回復。
這個動作的要點是：書面邀請(包括郵件)，書面回復(包括郵件)，抄送審計，表明自己已經(jīng)盡到邀請的義務;
二是外聘測繪公司測繪
如果公司外聘測繪公司對原始地貌進行測繪，如果有可能盡量書面(函件或公司內(nèi)部郵件)邀請監(jiān)察審計到場旁站。
并且一定注明：如監(jiān)察審計人員多久之前不回復或者無法到場，項目將直接開展測繪工作，視為公司監(jiān)察審計人員無意見;
避免監(jiān)察審計人員，事前不參與，事中無意見，事后找麻煩;
三是成果資料及時抄送監(jiān)察審計
所有成果資料，包括不限于：影像資料，測繪方格網(wǎng)及測繪報告等應在三個工作日之內(nèi)抄送(紙質(zhì)文件或者公司內(nèi)部郵件)給監(jiān)察審計部門。
并且注明：請在幾個工作日之內(nèi)對抄送資料提出意見，如無意見，現(xiàn)場按照原始資料歸檔，并且開展相關(guān)工作;
這種情況適用在：監(jiān)察審計人員并未參與過程測繪，避免待你土方開挖后，審計監(jiān)察部門對原始資料提出意見，屆時原始地貌被破壞，將無法再復核資料。
總 結(jié)
土方成本是項目開始成本管控的一個重點，也是一個難點，作為從業(yè)人員，應有清晰的思路去推進此項工作：
1.投拓前的土方踏勘：施工難度，地質(zhì)地貌，市場調(diào)研，土方平衡，應有個大致的判斷;
2.土石方的前期策劃：調(diào)研土方稀缺情況相反的項目，土方富余可建議采用微地形，節(jié)地模式可大大節(jié)約土方成本，山體地塊可做成坡地別墅;
3.土方價格因素調(diào)研：對調(diào)研途徑，調(diào)研要素，調(diào)研價格進行了簡要說明;
4.招標直委要點難點：招標方式，計價方式，計量方式，界面劃分進行重點介紹;
5.過程實施要點難點：大盤土方，預售階段，土方調(diào)價，基坑開挖圖中的坑一一說明;
6.土石方監(jiān)察審計關(guān)：測繪方式，原始地貌，開挖方案，闡述了三個方面的注意事項
文章來源：地產(chǎn)成本微觀察